§ 2-1 - Departementet svarer på spørsmål om korttidsutleie

Vi viser til e-post av 23. august 2023 med spørsmål om når kommunen kan kreve bruksendring fra bolig til næringsvirksomhet ved korttidsutleie. Departementet beklager lang saksbehandlingstid.

Nærmere om søknadspliktig bruksendring og korttidsutleie

Plan- og bygningsloven § 20-2, jf. § 20-1 første ledd bokstav d, stiller krav om søknadsplikt ved varig eller tidsbestemt bruksendring. Byggesaksforskriften (SAK10) § 2-1 presiserer hva som er en søknadspliktig bruksendring. Hvis en bolig eller leilighet brukes, eller tilrettelegges for bruk, som i større grad tilsvarer hotelldrift eller lignende næringsvirksomhet, kan det være en søknadspliktig bruksendring.

Vurderingstemaet etter SAK10 § 2-1 bokstav a er om bruken endrer karakter i forhold til hva bygget er oppført for og hva området var regulert til da det ble bygget. Den nye bruken kan enten innebære at bygget brukes til noe annet enn området er regulert til, for eksempel at bruken endres fra «bolig» til «næringsbebyggelse». Det må vurderes om formålet med den nye bruken/virksomheten hovedsakelig er boligformål eller næringsformål. Etter SAK10 § 2-1 bokstav b er det avgjørende for søknadsplikten om den endrede bruken kan påvirke hensyn som skal ivaretas etter plan- og bygningslovgivningen. Endret bruk etter denne bestemmelsen kan være søknadspliktig, selv om eier ikke har foretatt fysiske endringer.

Endret bruk av bolig kan også innebære at bygget/boligen endrer risiko- og brannklasse etter byggteknisk forskrift. I byggteknisk forskrift § 11-2 er bolig plassert i risikoklasse 4, mens overnattingssted og hotell er plassert i risikoklasse 6. Kommunen må derfor vurdere om brannsikkerheten blir påvirket av den endrede bruken. Kommunen må også vurdere om den endrede bruken kan påvirke nabolaget på en negativ måte, for eksempel gjennom økt støy, økt parkeringsbehov og trafikkbelastning. Dersom endring i bruken enten medfører at boligen endrer risiko- og brannklasse etter byggteknisk forskrift eller utløser andre krav etter byggteknisk forskrift, kan det tyde på at det foreligger bruksendring.

Momenter det kan legges vekt på ved vurdering av om det foreligger en søknadspliktig bruksendring

Som nevnt i vår uttalelse av 16. april 2018 angir ikke regelverket i dag den nærmere grensen  for når bruk av bolig endrer karakter til bruk som tilsvarer næringsvirksomhet, og dermed utgjør en søknadspliktig bruksendring. Dette må vurderes konkret på bakgrunn av blant annet formålet med bruken og virkningene på omgivelsene.

Korttidsutleie var tema i et høringsnotat med forslag til endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og burettslagslova, som ble sendt på høring 3. mai 2019. Punkt 5 i høringsnotatet omhandler kortidsutleie. Her ble det vist til en del momenter som kan vektlegges:

«For at utleie av bolig skal tilsvare næringsbebyggelse (overnatting, hotell), vil korttidsutleie etter vårt syn i første rekke være knyttet til tilfeller hvor en privatperson eller bedrift kjøper eller leier boliger/leiligheter som gjøres tilgjengelig for dags- eller ukesleie. Eier vil typisk stå ansvarlig for tilsyn og vask av boligen/leiligheten, men eier bor ikke selv i boligen/leiligheten. Nevnte momenter samsvarer langt på vei med hva Skattedirektoratet tidligere har lagt til grunn som næringsvirksomhet.

Som det fremgår av nevnte høringsnotat ønsker departementet å utrede og eventuelt foreslå endringer i SAK10 § 2-1 for å tydeliggjøre når korttidsutleie av bolig er en søknadspliktig bruksendring:

«Vi vil også utrede om forslag til endringer i byggesaksforskriften kan harmoneres med øvrig regelverk på området, jf. pkt. 5.2. Dette gjelder særlig med hensyn til definisjonen av korttidsutleie, men også om grensen for når korttidsutleie utgjør en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningslovgivingen bør samsvare med den tillatte grensen som er vedtatt for eierseksjonssameier. Dette vil i så fall innebære at bruk av bolig til korttidsutleie for mer enn 90 døgn per år, anses som en søknadspliktig bruksendring.

Vi ønsker innspill til det videre utredningsarbeidet med endring av byggesaksforskriften § 2-1, særlig med hensyn til hva som bør være grensen for når korttidsutleie utgjør en søknadspliktig bruksendring, samt øvrige relevante momenter i vurderingen.»

De fleste av høringsnotatets forslag til lovendringer i plan- og bygningsloven ble fremmet i Prop. 64 L (2020–2021), og trådte i kraft 1. januar 2023. Departementet ser fortsatt behov for å tydeliggjøre SAK10 § 2-1, men har dessverre ikke tilstrekkelige ressurser og kapasitet til å igangsette et slikt forskriftsarbeid på nåværende tidspunkt.

 

Kopi: Direktoratet for byggkvalitet