§§ 2-17 og 5-7 Departementet svarer på spørsmål om offentligrettslige begrensninger på bruk av husrom grunnet koronapandemien

Vi viser til din e-post av 17. april 2020 med spørsmål knyttet til forståelsen av husleieloven § 2-17 og § 5-7 tredje ledd.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet husleieloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Utgangspunkter

Husleieloven regulerer avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, jf. § 1-1 første ledd. Ordlyden "husrom" omfatter bolig og lokale. Ved utleie av lokale (heretter "næringsleie") kan husleielovens kapittel 2 og 5 fravikes i avtale, jf. husleieloven § 1-2 annet ledd. Departementets fortolkning nedenfor bygger på en forutsetning av at husleieloven ikke er fraveket ved avtale.

Det følger av husleieloven § 5-7 første ledd at leier kan gjøre gjeldende mangelbeføyelser dersom utleier ikke:

"[o]ppfyller … sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side".

Det er klart at virkninger av Vedtak etter lov om vern mot smittsomme sykdommer § 4-1 andre ledd om møteforbud og stenging av virksomhet, fattet av Helsedirektoratet 12. mars 2020, ikke er et forhold "på leierens side". Dersom virkningene av vedtaket utgjør en mangel, er det følgelig en mangel utleier bærer ansvar for.

Det følger av husleieloven § 5-1 første ledd at:

"[u]tleieren plikter i leietiden å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen".

Forarbeidene til § 5-1 første ledd (Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 178) viser til NOU 1993:4 side 137. Det fremgår der at offentligrettslige innskrenkninger i leiers kontraktsmessige bruk av husrommet, jf. § 2-17, vil kunne utgjøre en mangel. Det følger av husleieloven § 2-17 at

"[b]estemmelsene om mangler​ gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov".

Husleieloven § 2-17 viderefører husleieloven 1939 § 17, jf. NOU 1993:4 s. 23 og 122 sammenholdt med Ot.prp. nr.82 (1997–1998) s. 167. Husleieloven 1939 § 17 omhandlet både opprinnelige og etterfølgende rettslige hindringer som begrenset eller hindret avtalt bruk av leide lokaler.

Videre følger det tilsvarende av husleieloven § 5-7 tredje ledd at:

"[b]estemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet​ eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk".

Det er på det rene at Vedtak etter lov om vern mot smittsomme sykdommer § 4-1 andre ledd om møteforbud og stenging av virksomhet utgjør et "offentlig vedtak i medhold av lov".

Av ordlyden i §§ 5-7 første ledd, jf. 5-1 første ledd, 5-7 tredje ledd og 2-17 følger det altså at leier kan gjøre gjeldende mangelbeføyelser dersom smittevernvedtaket er "til hinder for den avtalte bruk".

Er det offentlige smittevernvedtaket til hinder for den avtalte bruk?

Spørsmålet er hvordan ordlyden "til hinder for den avtalte bruk" skal forstås.

Ordlyden taler for at vedtaket må legge begrensinger på bruken av det utleide lokalet, slik at leier ikke kan benytte det som forutsatt i avtalen. Ordlyden "den avtalte bruk" kan tale for at vedtaket må legge begrensninger for utnyttelsen av det konkrete leieobjektet. Eksempelvis vil et vedtak som retter seg mot et bestemt lokale, og som forhindrer slik bruk som avtalt mellom utleier og leier, omfattes. Det lar seg imidlertid ikke lese klart ut av ordlyden om vedtaket må rette seg mot selve husrommet, eller om det er tilstrekkelig at bruken av husrommet, slik den er fastsatt i leieavtalen eller klart forutsatt mellom partene, hindres av vedtaket.  

Forarbeidene til § 5-1 (Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 178-179) viser til NOU 1993:4 s. 137, hvor det står følgende om rådighetsinnskrenkninger:

"Hindres leierens kontraktsmessige bruk av tredjemannns rett i eiendommen, jf utkastet § 2-16, representerer dette mislighold fra utleiers side uten hensyn til om denne kan klandres.

…

Hindres leierens kontraktsmessige bruk av bestemmelser i lov eller offentlig vedtak i medhold av lov, jf utkastet § 2-17, gjelder det samme. Slike bestemmelser eller vedtak vil representere mislighold fra utleiers side både når den kontraktsmessige bruk hindres helt og holdent, og når leieren må legge visse bånd på sin bruk av det leide" (vår utheving).

Videre følger det av forarbeidene til § 2-17 (NOU 1993:4 s. 122) at:

"[f]or det første forutsetter bestemmelsen at det foreligger generelle bestemmelser eller enkeltvedtak som fastsetter innskrenkinger i bruken av det aktuelle husrommet. Generelle bestemmelser kan være gitt i form av formell lov, landsdekkende eller regionale forskrift, eller i kommunal vedtekt eller plan. Enkeltvedtak som innebærer begrensninger i bruken av husrommet kan være truffet av organ for stat, fylkeskommune eller kommune.

Dernest forutsetter bestemmelsen at den avtalte bruk hindres av bestemmelsene eller vedtaket. Det er ikke nødvendig at bestemmelsene eller vedtaket hindrer bruken i sin helhet; det er tilstrekkelig dersom bruken må innskrenkes i forhold til det som opprinnelig var forutsatt" (vår utheving).

Uttalelsene i forarbeidene taler for at dersom vedtaket legger begrensninger på den avtalte bruken av husrommet, er dette forhold utleier svarer for. En tilsvarende oppfatning synes lagt til grunn i rettspraksis. I HR-2005-89-A kom Høyesterett med generelle uttalelser om husleieloven 1939 § 17 og husleieloven § 2-17. Førstvoterende uttaler om forståelsen av bestemmelsen at:

"[b]estemmelsen [i husleieloven 1939 § 17] gjaldt opprinnelige og etterfølgende rettslige hindringer som begrenset eller hindret avtalt eller forutsatt bruk av leide lokaler. Slike hindringer hadde utleier risikoen for. Jeg viser til Innstilling III fra Husleielovkomitéen avgitt i 1938 sidene 42-43 og Ot.prp. nr.1 for 1939 side 22 første spalte. De tilsvarende bestemmelser i § 2-16 og § 2-17 i husleieloven av 1999 som videreførte § 17, skal i følge forarbeidene forståes på samme måte" (vår utheving).

Slik departementet oppfatter rettskildene, synes utleiers ansvar å omfatte forhindret bruk av husrommet, slik denne er fastsatt i leieavtalen eller klart forutsatt mellom partene. Et moment som understøtter dette, er at utleiere, ved utleie av lokaler, kan fravike den ansvarsfordeling som er lagt til grunn av lovgiver, jf. husleieloven § 1-2 annet ledd. Bakgrunnen for at husleieloven er delvis fravikelig ved næringsutleie er at partene i slike leieforhold er ansett å være "rimelig jevnbyrdige", jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 20. At det er anledning til å avtale en annen ansvarsfordeling enn den som fremgår av husleieloven, kan tale for at utleiere som ikke har benyttet seg av denne muligheten, står nærmere til å bære risikoen for tap som følge av forhold utenfor deres kontroll enn leier.

Konklusjon

Departementet er etter dette kommet til at konklusjonen neppe er opplagt. Under noe tvil mener imidlertid departementet at utleier antagelig har risikoen for betaling av husleien når vedtaket ikke retter seg mot bestemte husrom, men mot slik bruk av husrommet som er avtalt mellom utleier og leier. I siste instans vil det være opp til domstolene å avgjøre dette dersom partene ikke blir enige.

Departementet presiserer at resultatet kan bli annerledes når stenging ikke er en direkte følge av vedtaket, men indirekte følge av sviktende kundegrunnlag, smittereduserende tiltak osv.