§ 17-3 - Om krav om utbyggingsavtale i forbindelse med byggetillatelse

Vi viser til brev datert 24. mars 2011. Vi presiserer at vi ikke tar stilling til den konkrete saken, men kun gir generelle merknader til spørsmålene henvendelsen reiser.

Innledningsvis presiserer departementet at kommunen under ingen omstendigheter har hjemmel til å stille vilkår om en utbyggingsavtale. Kommunen kan heller ikke stille som krav i plan at avtale skal inngås før tillatelse gis. Det er videre en viktig premiss at en søknad om byggetillatelse ikke kan avslås med mindre bygningsmyndighetene har hjemmel til det.

En utbyggingsavtale er et verktøy som kan brukes slik at en utbygger frivillig oppfyller en del forutsetninger i lov eller plan, slik at området blir byggeklart. Avtalen kan altså oppfylle rekkefølgekrav eller sikre oppfyllelse av krav til infrastruktur i plan- og bygningsloven (pbl) (jf. særlig § 18-1 og kapittel 27). Kommunen kan ikke kreve avtale, men den kan legge vekt på om avtale er inngått når den vurderer om krav i planen er oppfylt. Et vanlig grunnlag for en utbyggingsavtale er at det foreligger rekkefølgekrav i en vedtatt plan. Det inngås da en avtale om oppfyllelse av rekkefølgekravet, slik at det enten anses oppfylt eller at det eventuelt kan dispenseres fra det. Kommunens posisjon ved avtaleinngåelsen vil i slike tilfeller være at byggetillatelse kan nektes, fordi gjennomføring av tiltaket/utbyggingen er i strid med krav i plan.

Hvis kommunen mottar en søknad som fullt ut er i overensstemmelse med lov og plan, kan tiltaket ikke nektes. Kommunen kan da som nevnt heller ikke kreve en avtale. Det er selvfølgelig ikke noe i veien for at tiltakshaver uansett inngår en avtale med kommunen om bidrag til eller fysisk opparbeiding av infrastruktur. Dette vil ofte kunne gi et rimelig utslag i form av at tiltakets belastning på omgivelsene avhjelpes, samtidig som opparbeiding av infrastruktur som er en fordel for tiltaket, forseres.

Hvis kommunen ved mottak av en søknad finner at tiltaket ikke kan nektes, samtidig som gjennomføringen av tiltaket vil medføre en uheldig belastning på omgivelsene, kan tiltaket eventuelt stanses med et midlertidig forbud mot tiltak etter pbl § 13-1. Slikt forbud kan i utgangspunktet nedlegges frem til rammetillatelse er gitt.

Departementet vil for øvrig påpeke at en avtale uansett må oppfylle krav i pbl 17-3, jf. særlig tredje ledd. Av bestemmelsen følger det blant annet at tiltaket skal være nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Bestemmelsen forstås slik at det avtalte bidraget fyller et behov i området eller avhjelper en ulempe som følger av utbyggingen. Behovet som bidraget skal dekke må ha en sammenheng med utbyggingen. Det er imidlertid ikke en forutsetning at behovet er regulert i samme plan som utbyggingen.