§ 16 - Avkall på klagerett

Vi viser til e-post fra deg den 18. juni 2018, og vårt foreløpige svar den 21. juni s.å.

I e-posten spør du om kommunen kan sende inn seksjoneringsvedtaket til tinglysning før klagefristen på tre uker har løpt ut, dersom klageretten er frafalt skriftlig. Videre spør du om hvem som kan ha klagerett på et seksjoneringsvedtak.

Departementet tar ikke stilling til konkrete saker, men kan på generelt grunnlag foreta fortolkninger av regelverk som vi har ansvar for, blant annet eierseksjonsloven.

Avkall på klageretten

Både avslag på søknad om seksjonering og et positivt seksjoneringsvedtak er enkeltvedtak som kan påklages av både søkeren og andre med rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven § 28.​

Etter eierseksjonsloven § 17 skal kommunen sende seksjoneringsvedtaket til tinglysningsmyndigheten (Kartverket) «[n]år eventuelle klager over seksjoneringsvedtaket er avgjort og det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak». Klagefristen er tre uker.

Det fremgår ikke av eierseksjonsloven eller forvaltningsloven om det er adgang til å gi avkall på klageretten.

Departementet er kjent med at det er få klagesaker på seksjoneringsvedtak^[1], og at det derfor kan anføres at det virker «nokså meningsløst» at vedtaket må bli liggende på vent i tre uker i påvente av at klagefristen skal løpe ut. Departementet drøftet dette i forarbeidene til ny eierseksjonslov, og uttalte i den forbindelse:

«Departementet er [imidlertid] kjent med at mange kommuner fører seksjonene i matrikkelen før klagefristen på seksjoneringsvedtaket er løpt ut. Og når leiers kjøperett nå foreslås opphevet, vil det presumptivt bli enda færre klager på positive seksjoneringsvedtak. Departementet mener derfor at kommunene bør føre seksjonene i matrikkelen så snart det foreligger et seksjoneringsvedtak. En slik praksis er påkrevd for å få til en mest mulig effektiv saksbehandling i hele kjeden frem til tinglysing. Matrikkelføringen er jo nettopp foreløpig og kan reverseres dersom det skulle komme klager. Tinglysingen skal og kan imidlertid ikke skje før klagefristen er gått ut. Kommunen kan derfor ikke oversende saken til tinglysing før klagefristen har gått ut, og det er klart at det ikke foreligger klage. Dette siste representerer i så måte en endring sammenlignet med gjeldende rett når det ikke er leier til bolig involvert».

Forarbeidene tar ikke opp spørsmålet om klagefristen kan kortes ned dersom de klageberettigete gir avkall på klageretten. Det er uttalelser i det siterte avsnittet som tilsier at kommunen må vente til klagefristen er gått ut. Formålet til bestemmelsen er imidlertid å sikre at tinglysningen ikke må reverseres på grunn av en klage. Departementet antar derfor at så fremt det er klart at det ikke vil komme noen klager, så er det ikke i strid med formålet til bestemmelsen at kommunen sender inn seksjoneringsvedtaket til tinglysning før fristen på tre uker er løpt ut.

I juridisk teori er spørsmålet om avkall på klageretten problematisert. I kommentarutgaven til forvaltningsloven^[2] fremgår det at i enkeltsaker må klageretten kunne frafalles i «en viss utstrekning» jf. side 152. I Stat og rett av Eivind Smith drøftes spørsmålet utførlig.^[3] Smith tar utgangspunkt i de ulike interessene som gjør seg gjeldende, særlig den klageberettigedes behov for å kunne gi avkall på klageretten. Smith skriver at:

«Klageretten er først og fremst etablert i partenes og andres berørtes interesser. Hvis disse ser sine interesser bedre tjent med å gi avkall på denne retten, skulle det som utgangspunkt stemme godt med reglenes eget formål å akseptere avkall i betryggende former. Men klagereglene ivaretar også andre hensyn. Særlig kan de etter omstendighetene fungere som instrument for kontroll med forvaltningen … ».

Smith skiller mellom ulike former for avkall på klageretten. Kort oppsummert er han skeptisk til generelle avkall på klageretten dvs. avkall som skal omfatte alle fremtidige saker innenfor mer eller mindre vidt angitte kategorier og tidsrom. Hva gjelder avkall på klageretten i konkrete enkeltsaker, skiller han mellom forhåndsavkall og klagerett over bestemt angitte vedtak etter at de er truffet og meddelt partene. Hva gjelder det sistnevnte, som er den situasjonen spørsmålet ditt knytter seg til, skriver Smith at:

«må […] retten til avkall være forholdsvis omfattende. Her har de klageberettigede de beste muligheter for å bedømme vedtakenes innhold og deres virkninger for seg, og forvaltningen har ikke kunnet treffe vedtakene med sikkerhet for at de ikke ville bli overprøvet etter klage. Om man i en slik situasjon ønsker å avklare stillingen for seg selv eller andre berørte, ved å avskjære muligheten for klage og dermed den usikkerhet klagefristens løp og senere klagebehandling kunne skape, bør dette som regel kunne godtas; man ønsker f.eks. å få en pristaksterklæring lagt til grunn som endelig så snart som mulig og før klagefristen løper ut, for å få gjennomført overdragelsen av andelsleiligheten og salgssummen utbetalt. Dette gjelder iallfall når avkallet skjer i betryggende former, jfr. også tvml. § 361 annet ledd, og når det foretas overfor andre berørte parter».

Hva gjelder adgangen til å frafalle klageretten i seksjoneringssaker spesielt, har Wyller lagt til grunn at søkeren kan gjøre dette «…for å påskynde tinglysning og utstedelse av matrikkelbrev».^[4] Standpunktet er imidlertid ikke nærmere begrunnet.

I Lovavdelingens praksis foreligger det en uttalelse som berører spørsmålet.^[5] I uttalelsen fremgår det at det alltid vil være et vilkår at fraskrivelsen er gjort på en klar og utvetydig måte. Dersom det først foreligger en utvetydig fraskrivelse av klageretten, som ikke er fremsatt under tvang eller i en annen situasjon der valgmulighetene reelt sett er sterkt redusert, må det som utgangspunkt kunne legges til grunn at fravikelsen ikke kan anfektes.

Departementet antar etter dette at det vil være rettslig adgang for søkeren til å gi avkall på klageretten i seksjoneringssaker etter at vedtaket er truffet. Hvorvidt dette gir kommunen mulighet til å sende seksjoneringsvedtaket til tinglysning før de tre ukene er løpt ut, forutsetter imidlertid at alle de som har klagerett i saken har gitt et klart avkall. Dette leder oss over til neste spørsmål; hvem har klagerett på et seksjoneringsvedtak?

Hvem har klagerett?

Eierseksjonsloven regulerer ikke spørsmålet om hvem som har klagerett. Dette må derfor løses ut fra forvaltningslovens regler om rettslig klageinteresse, jf. § 28.

Søkeren vil være klageberettiget dersom seksjoneringssøknaden blir avslått. For positive seksjoneringsvedtak er det noe mer uklart hvem som kan være klageberettiget. Disse sakene har historisk også sjelden blitt påklagd.^[6]

Kommunen må som seksjoneringsmyndighet vurdere konkret i den enkelte sak hvem som kan ha rettslig klageinteresse. På generelt grunnlag ser departementet for seg at de som leier en bolig eller et lokale i eiendommen^[7] kan ha rettslig klageinteresse. Videre kan, som kommunen selv er inne på, hjemmelshavere, registrerte festere og eventuelle rettighetshavere til tinglysingssperre etter en konkret vurdering tenkes å ha rettslig klageinteresse. I tillegg antar departementet at det ikke kan utelukkes at det kan være panthavere med rettslig klageinteresse.

 

 

^[1] I Prop. 39 L (2016-2017) viser departementet til at en undersøkelse fra Høgskolen i Bergen viser at det fra den tidligere eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 1998 og frem til desember 2012 kun var 59 klagesaker. Fylkesmennene har i sin årsrapportering for 2015 registrert seks klagesaker.

^[2] Woxholt (2011)

^[3] Smith (2002) s. 741 – 747

^[4] Christian Fr. Wyller (2018 23. mars) Kommentar til Eierseksjonsloven. Hentet i Norsk lovkommentar, juli 2018, fra www.rettsdata.no

^[5] Jnr 3033/69E, gjengitt slik den er beskrevet i Woxholt (2011) s. 514

^[6] Prop. 39 L (2016-2017) s. 131

^[7] Christian Fr. Wyller (23. mars 2018) Kommentar til Eierseksjonsloven. Hentet i Norsk lovkommentar, juli 2018, fra www.rettsdata.no