§ 15 - Tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 - høgstebeløpet

Saksnummer: 2005/07465 EP ATO

Dato: 24.01.2006

 

Tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 - høgstebeløpet

Vi viser til Deres brev 3. januar 2006 til statsråd Knut Storberget, som vi er bedt om å besvare. Til Deres spørsmål, som vi forutsetter gjelder feste av tomt til bolighus eller fritidshus, har vi følgende merknader:

Lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste § 15 andre ledd nr. 2 gir (i det tilfellet som er nevnt i andre ledds innledning) bortfesteren en adgang til følgende: Å "krevje avgifta regulert i samsvar med det som tvillaust er avtalt", jf. første punktum. Uten et slikt tvilløst avtalegrunnlag gir § 15 andre ledd nr. 2 ikke bortfesteren en rett til å regulere festeavgiften på noen måte som avviker fra det som § 15 for øvrig (første ledd eller andre ledd nr. 1) fastsetter.

Lovens § 15 andre ledd nr. 2 andre punktum, jf. også tredje og fjerde punktum, begrenser bortfesterens adgang til å øke festeavgiften i de tilfellene som første punktum regulerer. Andre punktum lyder slik:

"Men er avtala inngått 26. mai 1983 eller før, kan bortfestaren likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje."

Lovens § 15 andre ledd nr. 2 andre punktum har betydning bare når et tvilløst avtalegrunnlag etter første punktum er til stede, jf. betydningen av innledningsordet "men" og ordene "likevel ikkje" og "meir enn". Lovens § 15 andre ledd nr. 2 andre punktum kan ikke leses som om disse ordene ikke sto der.

Hvis f.eks. bortfesteren etter en tvilløs avtale kan regulere festeavgiften utover det som følger av pengeverdiendringen, slik at avgiften skulle øke fra eksempelvis 3000 kroner årlig til 30 000 kroner årlig, følger det av § 15 andre ledd nr. 2 andre punktum at avgiften likevel bare kan bli satt opp til det lovfestede "høgstebeløp". Er høgstebeløpet i et konkret tilfelle høyere enn det beløpet som bortfesteren etter avtalen konkret vurdert kan regulere til, skal ikke festeavgiften settes høyere enn det som følger av avtalen.

Riktig forstått vil regelen om høgstebeløpet aldri bli påberopt av en bortfester, fordi regelen bare virker til fordel for festeren. (Det finnes ingen overgangsregel som leder til et annet resultat, jf. Deres spørsmål om dette.)