§ 12-7 nr. 14 - spørsmål om bestemmelser om fellesareal etter plan- og bygningsloven

Spørsmålet er stilt på bakgrunn av spørsmål fra Stavanger kommune. Det framgår av brevet fra Stavanger kommune at de gjennom mange år har regulert utearealer til fellesarealer for delfelt, også der det kun er snakk om ett delfelt. Spørsmålet er hvordan det skal sikres at utearealene ikke deles opp, og at alle brukere får tilgang til dem.

Fylkesmannen mener plan- og bygningsloven ikke åpner for at slike regulerings-bestemmelser kan gis for å angi at arealet skal være felles for bare en eiendom. Fylkesmannen viser til at ordlyden i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 14 og uttalelse i Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) på s. 235-236 støtter dette.

Departementet viser til at plan- og bygningsloven 2008 ikke gir mulighet til å regulere til formålet fellesareal, mens tidligere plan- og bygningslov hadde dette som eget formål. Det er derfor etter gjeldende lov spørsmål om adgangen til å gi reguleringsbestemmelser etter § 12-7 nr. 14, som har denne ordlyden: "14. hvilke arealer som skal være til offentlig formål eller fellesareal." Slike bestemmelser må i tilfelle knyttes til arealformål, for eksempel formålet uteoppholdsarealer etter § 12-5 nr. 1. Departementet kan ikke se at ordlyden i § 12-7 nr. 14 utelukker at det kan knyttes slik bestemmelser til bare en eiendom.

I Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) står følgende kommentarer til bestemmelsen på s. 235-236, som fylkesmannen siterer: "Bestemmelsen gir grunnlag for, i tilknytning til reguleringsplan, å fastsette hvilke arealer som skal være til offentlig formål innenfor arealformål i § 12-5 nr. 1, 2, 3, 4 og 6 eller fellesareal for flere eiendommer." Dette tyder på at bestemmelser om at området skal være fellesareal bare kan knyttes til et område som skal benyttes av flere eiendommer, og ikke bare en eiendom.

Departementet viser likevel til at i veileder T-1381 om reguleringsplan under pkt. 3.9.1 omtaler formålet fellesområde etter tidligere lov, som bestemmelsene i § 12-7 nr. 14 skal erstatte. Kommunen viser til følgende som står i veilederen: "Dette må kunne løses praktisk ved at det i bestemmelse til planen sies at vist(e) fellesområde(r) skal knyttes til eksisterende gnr./bnr. Og framtidige parseller av dette." Det som står knytter seg til en situasjon der byggeområdet er vist som en eiendom, og fradelingen av de enkelte tomter først skal gjennomføres etter at bebyggelsen er oppført.

Departementet kan se at det ut fra reelle hensyn kan være behov for å kunne angi at uteoppholdsareal knyttet til bare en eiendom/ett gårds- og bruksnummer, skal være fellesareal for bebyggelsen på området. Det kan for eksempel være planlagt oppføring av kun ett bygg med flere leiligheter, der det ikke vil være aktuelt å fradele tomter. En bestemmelse om at området skal være fellesareal, vil kunne sikre at for eksempel et uteoppholdsareal ikke deles opp og sikre at alle beboere fortsatt får tilgang. Det er derfor etter departementets oppfatning gode grunner for å tolke § 12-7 nr. 14 slik at det også i slike tilfeller kan gis bestemmelser om at området skal være fellesareal, selv om dette ikke er opplagt. Slike bestemmelser vil kunne gi en mulighet for å presisere formålet nærmere, som vil sikre felles bruk for framtiden. Vi viser også til at det etter § 12-7 nr. 1 kan gis bestemmelser om vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet. Dette er en vid bestemmelse, og § 12-7 nr. 14 kan tolkes i lys av denne bestemmelsen.

Med hilsen