§ 12-5 og § 12-7 Spørsmål om næringsformål og utleie etter plan- og bygningsloven

Vi viser til fylkesmannens brev 17. juni 2016. Brevet gjelder departementets brev 14. juni 2016 til Hemsedal kommune om næringsformål og utleie etter plan- og bygningsloven.

Fylkesmannen viser til nest siste avsnitt i brevet fra departementet, der det om kravet til utleie i forhold til formålet næring uttales følende:

"Å kreve et bestemt antall dager og bestemte tidsperioder vil være vanskelig, dersom det ikke er gitt reguleringsbestemmelser om dette."

Fylkesmannen viser til at det tidligere er lagt til grunn at det ikke kan gis planbestemmelser som regulerer hvem som skal bruke bygninger til bestemte tidspunkt fordi dette vil være regulering av privatrettslige forhold, og siterer følgende avsnitt fra Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 233:

"Reguleringsplan gjelder i utgangspunktet regulering av fysiske ressurser og ikke aktivitet og virksomhet som sådan. Slik plan kan heller ikke bestemme hvem som skal stå for gjennomføringen av den eller benytte bygninger, anlegg og grunn. Dette er forhold som til vanlig fastsettes i konsesjoner eller tillatelser etter andre lover. Utenfor reguleringshjemmelen faller også forhold av privatrettslig karakter. Det kan derfor ikke gis bestemmelser om økonomiske forhold eller plikter og rettigheter, eierforhold eller f.eks. krav om deltaking i velforening."

Det kan i praksis være vanskelig å avgjøre hvilke planbestemmelser som er innenfor lovens rammer, og dette kan by på tvil. Vi kan imidlertid ikke se at uttalelsen om dette i departementets brev er i strid med omtalen i odelstingsproposisjonen.

Departementet har lagt til grunn at kravet til næringsdrift er oppfylt dersom det skjer utleie 9 av 12 måneder i året. Videre har departementet lagt til grunn at det ikke kan kreves utleie i et bestemt antall dager eller bestemte tidsperioder, dersom det ikke er gitt reguleringsbestemmelser om dette med nærmere angivelse. Det betyr at departementet har lagt til grunn at det er mulig å konkretisere bruken nærmere gjennom reguleringsbestemmelser. Dette er blant annet lagt til grunn i Miljøverndepartementets brev 7. februar 2008 til Fylkesmannen i Buskerud, som er inntatt i Planjuss 1/2009. Der står det følgende formulering i siste avsnitt:

"Gjennom reguleringsplan kan det settes klare rammer i forhold til den virksomheten som ønskes. Området kan reguleres til byggeområde for turistanlegg, med tilhørende bestemmelser om utleievirksomheten."

Departementet kan som nevnt ikke se at dette standpunktet er i strid med det gjengitte avsnittet i odelstingsproposisjonen. Selv om utgangspunktet er at aktivitet og virksomhet som sådan ikke styres av en reguleringsplan, er det jo slik at bruken av et område og en bygning er avhengig av og blir styrt av arealformålet. Formålet næring/turistformål forutsetter at det faktisk skjer en næringsmessig bruk, noe som i praksis innebærer en plikt til utleie. I tillegg er det mulig å gi reguleringsbestemmelser til formålet etter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 2 om vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet. Å presisere forholdet mellom privat bruk og næring/utleie nærmere gjennom reguleringsbestemmelser gir en mer detaljert styring av arealbruken, som kan anses å være innenfor lovens rammer. Dette kan ikke anses for å være vilkår om hvem som skal gjennomføre tiltaket eller benytte bygninger, anlegg eller grunn. Det kan heller ikke anses å være slike forhold av privatrettslig karakter som det ikke kan gis reguleringsbestemmelser om.

Fylkesmannen tar i brevet også opp utfordringen med ulovlighetsoppfølging når fritidsboliger ikke oppfyller næringsformålet, og håper departementet kan komme med noen retningslinjer for hvordan disse sakene bør behandles.

Departementet er klar over utfordringen med kontroll og ulovlighetsoppfølging i forhold til disse sakene og vurderingen av om det faktisk foregår en bruk som er i strid med arealformålet. Det er imidlertid vanskelig for departementet å gi nærmere retningslinjer om

dette. Det er kommunen som vedtar planer, og det er kommunen som har ansvaret for å følge opp ulovlig bruk i forhold til planer. Oppfølging må gjøres på vanlig måte ut fra forholdene i den konkrete saken.

Med hilsen