§§ 10 og 33 - Tvist om festeavgift – tomt til fritidshus og utløpt festekontrakt – overgangsregler knyttet til ulike lovendringer om forlengelse av festeforholdet

Saksnummer: 2005/07465 EP ATO

Dato: 30.11.2005

 

Tvist om festeavgift – tomt til fritidshus og utløpt festekontrakt – overgangsregler knyttet til ulike lovendringer om forlengelse av festeforholdet

Vi viser til Deres epost til statsråd Knut Storberget 15. november 2005, som vi er blitt bedt om å besvare.

I regjeringens politiske plattform fra Soria Moria-forhandlingene står følgende under punktet "Tomtefestelov" side 71:

"Dagens lovgivning vedrørende tomtefeste, med tilhørende forskrifter, legges til grunn med følgende endringer:

• Regjeringen vil instruere statlig styrte fond og statlige eiendommer til å innrømme innløsningsrett annet hvert år til 30 ganger konsumprisregulert opprinnelig leie. De som ikke ønsker innløsning tilbys videre leie regulert med konsumprisindeks.
• Regjeringen vil ta initiativ til å endre tomtefesteloven slik at boligfestere gis innløsningsrett annet hvert år, i motsetning til i dag hvert tiende år
• Det gis ikke innløsningsrett for hytter i statsallmenning.
• Det gis ikke innløsningsrett for hytter knyttet til landbruk og hvor festeinntektene utgjør mer enn fem prosent av gårdens nettoinntekter."

Soria Moria-erklæringen vil bli fulgt opp av regjeringen Stoltenberg II. Det er i gang forberedelser som vil legge til rette for de vurderinger og beslutninger som må bli gjort i forbindelse med en slik sak.

Når det gjelder Deres spørsmål om gjeldende rett, vedlegger vi en utskrift av gjeldende lov om tomtefeste med forskrifter. Vi vedlegger også en utskrift av Justisdepartementets veiledning om regulering av festeavgift fra internettbasen www.odin.dep.no/jd Vi gjør også oppmerksom på Lovavdelingens tolkningsuttalelser til lov om tomtefeste med forskrifter på www.odin.dep.no/jd/tolkningsuttalelser

Etter Deres opplysninger er den konkrete uenigheten om fastsetting av festeavgift imidlertid knyttet til en situasjon der partene drøfter en fornyelse av en utløpt festekontrakt. Dette faller i tilfelle ikke nødvendigvis under de ordinære reglene om regulering av festeavgift, som veiledningen gjelder for. Lovens § 11 vil imidlertid uansett få anvendelse.

Etter lov om tomtefeste slik den nå lyder, har likevel festeren etter § 33 krav på forlengelse av festet på samme vilkår som før, altså bl.a. når det gjelder festeavgift. Det innebærer at lovens § 15 om regulering av festeavgift vil komme til bruk også når festeavgiften skal reguleres etter eller ved forlengelse av kontrakten. Men denne nye utformingen av § 33 gjelder først for festeforhold som løper ut 1. januar 2006 eller senere, jf. forskrift 15. oktober 2004 nr. 1338 om overgangsreglar ved ikraftsetjing av lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv. § 1, samt for de festeforholdene som er behandlet i samme forskrift § 3. Merk fristen for å fremme krav til bortfesteren om slik forlengelse i lov om tomtefeste § 36 første ledd.

Når det gjelder aktuelle tvister knyttet til utløp av festekontrakt, må man vurdere om lov om tomtefeste § 10 første ledd konkret vil medføre at festeforholdet ikke kan anses utløpt på den dag som følger av festekontrakten, men er blitt forlenget på samme vilkår som før, og med oppsigelsesrett for begge partene. Merk at lovens § 10 første ledd, etter lovens § 44 andre ledd, bare gjelder for åremålsfeste som etter festekontrakten går ut tidligst tre år etter at lov om tomtefeste tok til å gjelde. Loven tok til å gjelde 1. januar 2002, så skjæringspunktet for å kunne påberope § 10 første ledd er fra og med 1. januar 2005 som utløpsdato for festeforholdet etter kontrakten.

Er avtalen konkret blitt forlenget med hjemmel i § 10 første ledd, må en senere oppsigelse fra bortfesterens side etter vårt skjønn antas å utløse festerens rettigheter etter lovens § 33, jf. § 36. Oppsigelsesfristen ved feste av tomt til fritidshus vil være minst to år, jf. § 9.

Det vi har gitt her er en generell veiledning. I en konkret sak må det etter de senere års lov- og forskriftsendringer, ut fra de ulike overgangsreglene, avklares hvilket regelsett som gjelder, og saken må vurderes konkret i lys av det. Videre kan festeavtalen og tolkning av den ha betydning i slike saker. For nærmere konkret rettshjelp og bistand må vi vise til advokat eller annen rettshjelper.