§§ 1 og 15 - Endring av tomtefestelova - framfestehøve

Saksnummer: 2000/05528 E ATO

Dato: 05.07.2000

 

Endring av tomtefestelova - framfestehøve

Vi viser til Dykkar brev 17. mars 2000 der De tar opp eit spørsmål som har samband med utkastet til § 15 nytt andre ledd i tomtefestelova av 1996, slik det er sett fram i Ot. prp. nr. 29 (1999-2000). Utkastet er no vedteke av Stortinget, jf. Besl. 0. nr. 89 (1999-2000) og Innst. 0. nr. 70 (1999-2000).  Vi vil takke for Dykkar interesse for saka, og ut frå Dykkar brev har Justisdepartementet vurdert det spørsmålet som De har tatt opp. Departementet ser førebels slik på det:

De viser til at i framfestehøve kan leigaren (bortfestaren) måtte betale vederlag etter full marknadsverdi til grunneigaren, medan han berre kan krevja maksimalavgifta etter utkastet til § 15 nytt andre ledd frå festarane (framfestarane). De held fram at på det viset kan leigaren koma i ei lei økonomisk klemme.

Bakgrunnen for dette er at tomtefestelova 1996 etter § 1 første leddet som utgangspunkt gjeld berre for "feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta". Lova svarar her til § 1-1 første leddet første punktum i Sivillovbokutvalets lovutkast i NOU 1993: 29, sjå Ot. prp. nr. 28 (1995-96) s. 50. I NOU 1993: 29 s. 58 går det fram at § 1-1 første leddet første punktum svarar til § 1 første leddet i 1975-lova. I Ot. prp. nr. 2 (1974-75) s. 60 er følgjande sagt om avgrensinga til at lova berre skal gjelde feste av grunn til hus "som festaren (leigaren) har eller får på tomta":

"Dette er gjort med tanke på tilfelle der bortfestaren ikkje er grunneigar, men sjølv har leigd grunnen av eigaren – med rett til å feste bort (framfeste) grunn til hus for ein eller fleire festarar (framfestarar). Leigehøvet mellom bortfestaren (leigaren) og festaren (framfestaren) som skal ha hus på tomta, vil såleis gå inn under lova. Derimot vil ikkje leigehøvet mellom grunneigaren og bortfestaren (leigaren) gå inn under lova. Her skal ikkje leigaren (bortfestaren) sjølv ha hus på tomta. Eit slikt leigehøve vert såleis ikkje rekna for feste – tomtefeste – i lovutkastet si meining. Dette synest sjølvsagt der leigaren (bortfestaren) er ein brukar, t.d. ein forpaktar som i forpaktingsavtala har fått rett til å feste bort tomter og til å krevje festeavgifta … . Men det same gjeld der leigaren (bortfestaren) i det heile ikkje skal vere brukar, slik at hovudføremålet med leigeavtala er at leigaren (bortfestaren) skal feste bort (framfeste) grunn til hus for festarar (framfestarar)."

Vi er på bakgrunn av dette samd i at det nye andre leddet i § 15 vil få verknad i avtalehøvet som huseigaren er part i, og ikkje for bortfestarens høve til grunneigaren der bortfestaren sjølv berre leigar grunnen uten sjølv å ha hus på den. Vi er meir i tvil om forskrift 21. desember 1999 om forhøyelse av festeavgifter gjeld for begge desse avtalehøva, eller berre for avtalehøvet som den som fester hus er part i. Vi tar ikkje stilling til dette spørsmålet.

De nemner til vurdering at ein kunne vise til § 15 nytt andre ledd i tomtefestelova 1996 § 42 for å verne bortfestaren som sjølv leigar grunnen. Vi trur ikkje at det i tilfelle er tilstrekkeleg å seie i tomtefestelova 1996 § 42 at § 15 nytt andre ledd skal gjelde tilsvarande i høvet mellom grunneigaren og leigaren. § 15 nytt andre ledd gjeld i seg sjølv berre "for avtaler om feste av tomt til bustadhus og fritidshus". Dette vilkåret vil etter vår vurdering ikkje i nokre høve liggje føre i dei tilfella som De er opptatt av; der leigaren ikkje i det heile leiger grunn til hus som han eller ho skal ha på tomta.

Bakgrunnen for den nye føresegna i § 15 andre leddet er først og fremst å sikre eit betre vern for festaren sin tryggleik for sitt bustadhus og fritidshus, ut frå ein spesiell situasjon der festaren etter departementets vurdering ikkje ville kunne pårekne eit så godt vern som ønskjeleg etter avtalelova § 36 eller andre lovføresegner, sjå Ot. prp. nr. 29 (1999-2000) s. 7.

Når det gjeld det spørsmålet som De tar opp, er vi samde i at avtalelova § 36 etter tilhøva må påreknast å gi leigaren eit vern. Det gjeld ein situasjon der lovgjevaren ved vurderinga av tomtefestelova 1996 ikkje har gitt føringer som i røynda er til ugunst for leigaren ved ei vurdering etter avtalelova § 36. Eit krav om avtalesensur etter avtalelova § 36 vil ha si årsak i leigaren sitt høve til framfestaren som har hus på tomta, og det sist nemnde rettshøvet blir verna etter utkastet til § 15 nytt andre leddet. Grunneigaren vil normalt vite om leigarens stode i avtalehøvet som grunneigaren er part i, er avhengig av leigarens stode i høvet til framfestaren eller framfestarane som skal ha hus på tomta. Dette er kunnskap som grunneigaren normalt i tilfelle vil ha allereie frå tidspunktet då leigeavtala som han eller ho er part i blei inngått. Grunnlag for mogleg avtalesensur vil sjølvsagt først og fremst kunne liggje føre der hovudføremålet med leigeavtala med grunneigaren er at leigaren (bortfestaren) skal feste bort (framfeste) grunn til hus for festarar (framfestarar).

Etter vår vurdering vil det ikkje vere ulagleg at spørsmålet om regulering av grunnleiga i høvet mellom grunneigaren og leigaren som ikke sjølv har eller skal ha hus på tomta, blir vurdert konkret ut frå avtalelova § 36. At leigaren i rolla som bortfestar får avgrensa sitt vederlag – festeavgifta – etter § 15 nytt andre ledd, må altså etter vårt syn vere eit relevant moment ved denne vurderinga.

Den som leiger grunnen for å feste han vidare til nokon som skal ha bustadhus eller fritidshus på grunnen, kan vere ei samskiping for desse framfestarane. Eit hovudføremål med samskipinga kan vere å organisere dei som skal ha hus på grunnen i høvet til grunneigaren. Vi har ikkje gått nærare inn på spørsmål som dette reiser, og vil ikkje ta eit endeleg standpunkt her. Men i slike høve vil mykje tale for å identifisere samskipinga med dei som har eller skal ha hus på tomta. Ved ei slik identifisering må etter vårt syn tomtefestelova 1996 etter § 1 første leddet gjelde i høvet mellom grunneigaren og samskipinga. For høvet mellom grunneigaren og samskipinga som blir identifisert med dei som har eller skal ha hus på tomta, vil då mellom anna tomtefestelova § 15 nytt andre ledd få direkte verknad.

Justisdepartementets sitt syn etter dette er at departementet i lenginga av Stortinget si handsaming av Ot. prp. nr. 29 (1999-2000) ikkje vil gjere framlegg om lovendring med tanke på høve som fell utanfor lova etter lova § 1 første leddet.

Vi vil likevel orientere om følgjande stortingsvedtak av 13. juni 2000:

”Stortinget ber Regjeringen evaluere tomtefesteloven § 15 og dens praktiske virkning etter 2 år fra ikrafttredelse.

Resultatet av evalueringen legges fram for Stortinget som egen sak.”